Ten opzichte van Stadsrekening 2018 is het risicoprofiel ongewijzigd. Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de VGP2019 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Het resultaat van de Monte Carlo-analyse geeft weer wat de mogelijke financiële resultaten zijn van de grondexploitatie en geeft daarmee inzicht in het risicoprofiel van deze grondexploitatie. Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80% financieel moet worden afgedekt. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 49,0 miljoen negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2019 bedraagt € 14,9 miljoen negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee voor € 34,1 miljoen (€ 49,0 - € 14,9 miljoen).
In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij de Stadsbegroting  2019-2022, is het risico afgenomen door met name het verwerken van lagere opbrengsten voor de verkoop van bestaande panden in de grondexploitatie. Daarnaast is er meer duidelijkheid over de toekomstige kosten voor archeologie.
Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2019.

Fasering
De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol. Maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd. Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen (vanaf 2022), kantoren, horeca en winkels gepland. Er zijn risico’s dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt, waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd.

Beheersmaatregelen
Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van het te realiseren programma en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken maken met de marktpartijen/andere overheden, en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Extra kosten voor inrichting openbare ruimte door verhoging van het aantal sociale huurwoningen, omdat hierdoor het totaal aantal woningen waarschijnlijk meer wordt (o.a. meer parkeerplaatsen).
• Hogere kosten voor archeologisch onderzoek en/of extra kosten voor mitigerende maatregelen.
• Hogere verwervingskosten.

Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van milieukosten, planschadeclaims, extra kosten in Laauwik, meerkosten voor het klimaatadaptief maken van de watersingels en hogere kosten voor nutsvoorzieningen (Warmtenet) .

Beheersmaatregelen

• Voor de extra kosten inrichting openbare ruimte zullen we, samen met marktpartijen, passende oplossingen moeten zoeken in de planuitwerking, zodat hier zo min mogelijk extra kosten zullen ontstaan.
• Uitvoeren van verkennend onderzoek archeologie om te komen tot een verwachtingenkaart Waalsprong die meer inzicht geeft in de noodzaak en omvang van het archeologisch onderzoek en mitigerende maatregelen en zo ook inzicht kan geven in mogelijke keuzes. Het proces hiervoor is inmiddels bijna afgerond.
• We zijn of gaan nog in onderhandeling met de diverse eigenaren. Daarin zullen we opties bespreken als voortgezet gebruik of andere contractvoorwaarden die mogelijke leiden tot lagere verwervingskosten.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Wat betreft de opbrengstenparameters is er onzekerheid over de grondprijsontwikkeling op langere termijn. Ook is het nog niet zeker of alle grondprijzen gerealiseerd kunnen worden, met name voor een specifiek programmaonderdeel.

• De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.
• Per saldo verwachten we gezien de nog lange looptijd van de grondexploitatie een risico op alle nog te verwachten subsidies/bijdragen.
• Er is een risico dat Ressen fase 1 niet gerealiseerd kan worden vanwege het niet succesvol kunnen doorlopen van de noodzakelijke procedures.

Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van archeologische belemmeringen (Zuiderveld), verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Broodkorf), bijdrage waterschap (Hof van Holland/Woenderskamp), niet realiseren kantoren in Hof van Holland, en (overige) lagere opbrengsten en bijdragen.

Beheersmaatregelen

• Wat betreft de opbrengsten(parameters) zijn we voor een belangrijk deel afhankelijk van de markt(werking). Beïnvloeding is beperkt.

• Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten).
• We houden nauw contact met onze huidige en potentiële subsidieverleners en blijven naar kansen zoeken voor nieuwe subsidies/bijdragen.
• Vroegtijdige inventarisatie van mogelijke bezwaren en toetsen van vergelijkbare trajecten in Nederland.

Totaal risico Waalsprong   € 35,6 miljoen

Waalfront

De GREX Waalfront 2018 kent als eindresultaat een tekort van - € 26,4 miljoen NCW per 01-2018 ( looptijd tot en met 07-2028). Het (gemeentelijk aandeel in het) risicoprofiel van Waalfront kent een hoogte van €  6,5 miljoen.
Het risico Waalfront is opgebouwd uit twee delen. Een deel wat bestaat uit het gezamenlijk risico, gedragen door BPD en gemeente Nijmegen, en een deel wat alleen gedragen wordt door de gemeente Nijmegen. De € 6,5 miljoen bevat de beide gemeentelijke bestanddelen).

Fasering

• een vertraging in de doorlooptijd, waardoor verkoopopbrengsten en OZB bijdragen later ingerekend kunnen worden en apparaatskosten hoger uit zullen vallen.

Kosten

• er dient nog onroerend goed verworven te worden, door de strategische positie kan dit tot hogere verwervingskosten leiden.
• hogere civieltechnische kosten door o.a.  krapte op de markt en complexiteit van de uit te voeren werkzaamheden
• hogere rentekosten door ontwikkelingen op de internationale markt

Opbrengsten

• lagere verkoopopbrengsten. De nog te realiseren opbrengsten betreft voor een groot deel woningen in het lager segment. In deze markt is minder rek en speelruimte.
• lagere OZB-inkomsten. Indien de waarde ontwikkeling achterblijft bij de verwachting.

In de GREX 2018 zijn een aantal voorzieningen opgenomen voor de te lopen risico’s. Deze voorzieningen zijn verwerkt in de risicoreservering voor het gezamenlijke deel waardoor de reservering voor de gezamenlijke risico’s naar beneden bijgesteld is.

Risicodeel alleen gedragen door gemeente Nijmegen:
-te verwerven subsidies. In de Grex2018 staat een gefaseerde post nog te verwerven subsidies opgenomen ter dekking van de kosten. De gemeente Nijmegen is verantwoordelijk dit bedrag binnen te halen bij externe partijen, met behulp van BPD. Indien deze verwerving in een bepaalde fase niet lukt zal de gemeente Nijmegen het geraamde bedrag in de Grex aanvullen.

Totaal risico Waalfront (gemeentelijk aandeel)   € 6,5 miljoen

Onderwijshuisvesting

De planexploitatie Onderwijshuisvesting (G760-780) bevat 23l deelprojecten verdeeld over het grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd, of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden, conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.
Deze beoordeling van de risico's zal geschieden op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie; in toelichtende zin zal - indien van toepassing - locatieduiding (deelgebied) plaats hebben.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Onderwijshuisvesting G760-780 herziening (VGP) januari 2019.

In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij de Stadsrekening 2018 (€ 2,9 miljoen), is het totale risico nu iets lager uitgevallen (€ 2,8 miljoen). Dit komt onder meer doordat het risico meerkosten openbare ruimte Symfoniestraat kon vervallen (herinrichting wordt uitgevoerd binnen taakstellend budget Grex).

Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 juli 2019.

Fasering

• Door verschillende factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden ontvangen.

Beheersmaatregelen

• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur bestaand vastgoed.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Kristallis/Pluryn betalen niet de (volledige) boekwaarde voor locatie Hatertseweg 400;
• Asbest en tijdelijk beheer van panden;
• Onvoldoende bijdrage school aan exploitatietekort Streekweg 21 (door lagere instroom vluchtelingen/leerlingaantallen) en lagere bijdrage Rijk.

Beheersmaatregelen

• Overleg met afdeling Onderwijs en schoolbestuur Kristallis;
• Steeds tijdig asbestonderzoek. Heldere (tijdelijk) beheer beheerafspraken aan de voorkant;
• Overleg schoolbestuur en bezwaar maken tegen bekostigingsbesluit Rijk/intern overleg.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Lagere grondopbrengsten Berg en Dalseweg 295;
• Lagere restwaarde Streekweg 21;
• Lagere grondopbrengsten resterende herontwikkelingslocaties.

Beheersmaatregelen

• Verkooptraject voorzetten en uitwerken met 1 marktpartij;
• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen en ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur;
• Zoeken naar andere invulling/huurders gestopt, sloop pand na leegkomen, uitwerken woningbouw op locatie  (tiny houses/bijzondere woonmilieus).

Totaal risico Onderwijshuisvesting   € 2,8 miljoen

Parkeervoorziening Oude Stad en woningbouw

Dit project omvatte de realisatie van ca. 100 woningen, 1.200m2 commerciële ruimte, circa 900 parkeerplaatsen, waarvan een deel ten behoeve van bezoekers van de Handelskade en de reconstructie van het Havenplein. Het Havenplein en een parkeervoorziening op maaiveld met 300 plaatsen is inmiddels gerealiseerd. Er wordt een nieuw plan voorbereid en in 2019 voorgelegd, dit bevat de bouw van een woontoren en parkeervoorziening.

Kosten
Aan kostenkant zijn de belangrijkste financiële risico’s:

• Hogere bouwkosten van de nog te realiseren parkeerplaatsen;
• Ruimen van niet gesprongen explosieven;

Beheersmaatregelen

• Slim samenwerken met marktpartijen;
• In vroeg stadium van de ontwikkeling onderzoek doen.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Lagere grondopbrengsten als gevolg van woningen in een lager marktsegment.

Beheersmaatregelen

• Samenwerking met marktpartijen goed uitwerken.

Totaal risico Parkeervoorziening Oude Stad en woningbouw   € 2,2 miljoen